- Nowa opłata: Nowa, zaktualizowana opłata to wydatek coroczny. Odczujesz w budżecie wzrost stawki, co przekłada się często na opłacalność biznesu.
- Procedura odwoławcza: Jako użytkownik wieczysty możesz zakwestionować podwyżkę: złożyć wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona, a potem sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
- Wydatki na obsługę prawną i biegłego: Etap administracyjny jest bezkosztowy. Koszty mogą pojawić się na etapie ewentualnego procesu przed sądem (wynagrodzenie biegłego sądowego lub opłata sądowa). Osobnym wydatkiem będzie obsługa prawna procesu, którą warto nawiązać z kancelarią specjalizującą się w nieruchomościach.
Użytkowanie wieczyste zawsze z opłatą
Każdy użytkownik wieczysty musi płacić opłatę roczną. Opłaty roczne za wieczyste użytkowanie gruntu są należne przez cały okres trwania tego prawa i powinny być wpłacane corocznie, bez konieczności odrębnego wezwania, do dnia 31 marca każdego roku, za dany rok z góry. Za rok, w którym prawa do użytkowania wieczystego zostały ustanowione, opłata roczna nie jest pobierana. Na pisemny wniosek użytkownika wieczystego, złożony nie później niż 14 dni przed końcem terminu płatności, może być ustalony alternatywny termin zapłaty opłaty rocznej, nie wykraczający poza bieżący rok kalendarzowy.
Od czego zależy opłata roczna?
Opłata jest obowiązkowa i to wynika już z Kodeksu cywilnego. Ale jej wysokość zależy od wartości gruntu. A ta wartość jest zmienna w czasie.
Jeżeli rynek nieruchomości jest wzrostowy, a w Polsce ostatnio panuje taki trend, to wartość gruntu rośnie, z upływem czasu. Słuszną reakcją właściciela gruntu jest podwyżka. Najczęściej co trzy lata, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.
Czy każda podwyżka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona?
Niekoniecznie. Urząd musi wykazać, że wzrosła wartość nieruchomości i dlatego konieczna jest aktualizacja opłaty rocznej. Ale nie zawsze jest tak, że wartości rosną. Są bowiem rynki, które są stabilne, albo nawet mają tendencję spadku cen. Nieruchomość nieruchomości nierówna. Różne segmenty rynku inaczej reagują. Nigdy nie ma pewności, że doszło do zwrotu wartości nieruchomości.
Uzasadnieniem podwyżki użytkowania wieczystego jest operat szacunkowy wyliczający rynkową wartość gruntu. Jeśli uważasz, że wycena jest błędna, możesz się od niej odwołać, np. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Koszt operatu szacunkowego ponosi właściciel (Urząd). Rzeczoznawca majątkowy wykonuje – na zlecenie urzędu operat szacunkowy, w którym wskazuje aktualność wartość rynkową gruntu. Dla użytkownika wieczystego ten etap jest bezkosztowy.
UWAGA! Nie mylić z wartością budynków! O specyficznej wycenie pod aktualizację użytkowania wieczystego pisałam tutaj.
Koszty odwołania od podwyżki za użytkowanie wieczyste
Jeżeli chcesz się bronić przed zawyżoną wyceną, rozpoczynasz procedurę administracyjną. Procedura rozpoczyna się wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona.
Wniosek nie podlega opłacie, zatem formalnie jest bezkosztowy.
Wniosek rozpocznie procedurę przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym i od Ciebie zależy, czy etap administracyjny pokonasz samodzielnie, czy z kancelarią specjalizującą się w nieruchomościach. Podwyżka ma jednak swoje konsekwencje na lata. Z mojego doświadczenia z właścicielami dużych areałów wiem, że ci od razu zatrudniają prawników.
Dla przedsiębiorcy to nie formalność. To koszt, który bywa wprost wpisany w rentowność działalności — i który potrafi przesądzać o opłacalności prowadzenia biznesu w danej lokalizacji.
W użytkowaniu wieczystym problemem rzadko jest „różnica w jednym roku”. Kluczowe jest to, że przyjęta wartość staje się podstawą obciążenia na lata, a każda zwłoka w reakcji może utrwalić koszt, którego skutki liczy się w długim horyzoncie.
Koszty rozprawy przed SKO
Procedura administracyjna toczy się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym i z założenia ma doprowadzić do ugody, co zdarza się niezwykle rzadko.
Udział w rozprawie przed SKO jest bezpłatny.
Ale koszt pójścia tam bez przygotowania może kosztować dużo pieniędzy, a zwłaszcza podwyżkę opłaty rocznej, na kilka, albo nawet kilkanaście lat. Użytkownik może być konfrontowany z urzędnikami i samym rzeczoznawcą majątkowym. Tutaj nie wystarczy powiedzieć: „wycena jest zawyżona”. Zatrudnienie eksperta nierzadko kosztuje kilka-kilkanaście tysięcy złotych.
Ponieważ spór z operatem to rzadko spór „o liczbę”. To spór o cel wyceny, kompletność i trafność założeń oraz o to, czy organ mógł oprzeć decyzję na takim materiale bez pogłębionej analizy
Koszty sprzeciwu od decyzji SKO
A zatem etap, w którym pojawiają się wyższe koszty i specyficznym, prawniczy żargon.
Opłata sądowa może być wysoka, jeżeli areał gruntu jest duży.
Wartością przedmiotu sporu (zaskarżenia) jest różnica pomiędzy wysokością nowej i dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Opłata sądowa wynosi 5% tej wartości.
